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诸建芳此次地产业调整波动不再是假摔

发布时间:2021-02-22 16:50:34 阅读: 来源:伺服阀厂家

诸建芳:此次地产业调整波动不再是“假摔”

主持人:中信证券上周是召开了2014年的中信策略会,在中信策略会上认为当前中国房地产市场大潮正在退去,今天的首席看市我们请来了中信证券首席经济学家诸建芳博士,重点对房地产,房地产对宏观经济的影响做进一步地解读。在这个报告里面对于地产所提到了后地产时代,是确认了房地产经济已经发生了转折这样的一个判断,而且是真衰,是吧?不是像以前,每次说到时候都说是假衰,那么做出这个判断,基于哪些方面的考虑?  诸建芳:过去从1998年开始到2013年,这15年当中,中国的地产实际上是发展非常繁荣的一个时期,那么对经济的一个概率,实际上起到一种主导的一种拉动,那么现在开始,我之前也经过一些职能的调整,那么那个调整实际上跟现在比较,我觉得有几方面可以讲,第一个就是它的供需的格局会有一个很大的变化,过去这一个房地产供不应求的格局下进行的调整,而且调整时间都比较短,一般都不超过一年才开始有一个恢复,那么这次的话,我们认为从基本供需格局来看,我们有这样一个评估,房地产的供应与需求,在双方到2015年可能会达到一个平衡点,会进入一个供不应求的状态,变成一个供大于求这样一种格局,不是我们觉得,这次的经济点是不一样的。

第二点我们觉得从地产的,地产商的行为也可以做一些调整,一个是杠杆方面不断地降下来,这个领域的并购实际上是快速的,另外我们觉得政府对其政策方面,就从行政的限购到资金方面,从影子银行还有其他方面,提高对从业资金方面的一个规范,实际上这些因素都对它产生一些影响。  另外,客观上来说也使得寻租的一种现象趋于一个,逐步得到一个清晰,那么这些因素跟过去来比较是这样,虽然我们从投资需求来看,现在住房,投资性的需求实际上都是逐步逐步在衰减,所以放松限购的话,还会产生过去那种效果,就需求迅速地出来,所以我们基于这些考虑的话,房地产情况就发生一个变化,那么也就是经济当中的,对经济的拉动,过去房地产带动经济的一种力量或者作用可能会有所。  诸建芳:房地产市场供需平衡点临近  诸建芳:地产在经济中的主导作用将转变  主持人:原来这个地产对于中国老百姓来讲,第一个是住的需求,消费需求是吧?我要买房子住,另外一个是投资需求,因为可以增值,未来来说这两个需求,你觉得第一投资需求可能很难去再显原来这个局面,消费需求的话,也会受到一定的影响。  诸建芳:对,投资性需求实际上会有明显的一个削弱,另外大家也预期到以后房子的一种涨价那些实际上,那种趋势带来的回报,可能大家的看法已经发生变化,那么居住需求这个可能还是持续,但从新因素来看,这种增速可能是在放缓,这个过程还会延续,但是它的速度的话,有一定的放缓,这是一个客观的一个因素。  另外从城市化之外,另外它的改善需求还有,但从空间来说跟过去比较,因为空间是逐步逐步在收窄的,所以我们现在有些中长期的因素来看的话,房地产的一个格局在变化,那么意味着房子又是给经济的一种带动作用在变化。我们认为过去15年房地产带动着经济或者引导着经济,可能这种状况可能逐步逐步退去。  诸建芳:地产对相关产业的带动效应减弱  诸建芳:经济增长动力将由消费唱主角  主持人:但这里头你有没有考虑到一个问题,就说中国房地产市场之所以出现这种变化,包括地价越来越高、房价越来越高,包括面粉比面包还贵这种情况出现,有一个核心绕不过去就是土地财政,如果说房地产市场像你刚才判断那样,走一个缓慢下行一个路径,而且可能会持续时间比较长,那么地方财政怎么办?受到的压力会怎么办?  诸建芳:确实是这样,从过去几年地方的土地财政对地方的财政收入支持,对地方基础设施那些建设,实际上依赖还是比较严重,从大的格局来看,地产时代或者说逐步逐步会退去,但是它在一个,转到后地产时代,实际上中间过度好的有个过程,相当于意味着土地财政这种状况可能逐步逐步要衰减,新的一些因素会替代它,那么现在可以看到的一个是由中央跟地方的事权、财权的重新划分,另外整体来看的话,地方我们现在是事权是比较多,财权相对来说是不足的,那么通过这种划分以后,地方可以减轻一些负担。  诸建芳:服务装备制造环保行业等将引领经济  主持人:那如果按照你这样判断的话,我们知道房地产对于中国经济来讲,它这个产业链链条极长的,从地开始到比如说盖房子用水泥、用钢铁,对吧?到你装修,到你最后买东西甚至还有一个非常长的产业,所以启动房地产的话,对于经济的刺激作用立竿见影,比较明显,如果说这个全面做了一个结构变化的话,那么未来推行经济再往上走的话,这个结构调整会调到哪个方向上去?  诸建芳:从目前趋势来看我们觉得会有,我们归纳了一下,大概有三个产业群可能会上升,它的景气程度,第一个就是整个服务业。这部分包括生产型服务,像消费型的一些服务,这个会有一个上升,景气程度会持续地一个提升。第二个就装备制造,因为中国经济无论从,就说从国家安全的角度也好或者从整个经济实质性转型也好,装备制造是一个物质基础,这部分我们觉得会持续地一个景气。第三个就是节能环保这个领域,从未来一阶段当中,大力度治理环境包括能源格局的重大调整,比如说核能、天然气这些能源格局的调整,会逐步替换房地产对经济的作用,成为一个引领经济的一个主导的力量。  主持人:但是这个真正能够起到主导作用,在经济结构里面,比如说在GDP的战略里面,起到决定性作用需要多长时间?  诸建芳:从时间来看,大体上从现在开始到2018年,从量的估计来看,到那个时候,大体上可以起到跟目前房地产整个产业链对经济的一个影响。  主持人:那也就说这四年我们还是一个痛苦转型的过程?  诸建芳:对,是有一个逐步的过程,这里边一个是要推,一个是要逐步成长,这两者之间有一个交替的关系,这中间,其实可以从整个经济来看,确实可能有一个下行的压力,因为短期来看,刚才提到的服务行业、装备制造、环保这些行业对经济的一个带动,对房地产产业链带动相对来说从量上面来说还是有一定差异。   诸建芳:宏观数据符合市场预期  主持人:很多证券市场的投资者关心相对短期的一些表现,比如说今天我们刚才CPI数据5月份的按,增长2.4%,PPI数据也都出来了。那么这两个数据本身,是不是也能够佐证,你对这两三年经济整个状况的变化?  诸建芳:对,这两个数据的话,还是符合市场大家预知的预期的,CPI上升2.5%,这里边的话,一个是去年形成的一个翘尾因素,这未来几个月,两三个月当中实际上是翘尾因素比较多,另外一个食品价格像猪肉价格优一定的回升,这个也带来影响,另外CPI的话,PPI还是处于一个负的一个通道当中,那么反映出来几个经济状况,第一个可以看出来,经济的,从总的需求来看或者经济增长来看相对比较弱的。总的需求不足的一个状况还是比较明显,经济有下行的压力存在。  另外第二个,从通胀本身来看,我们通胀本身今年可能不是一个问题,今年的主要问题可能是个增长的问题,因为经济如果过热的话,就说明经济增长的速度没有达到一定的合理的状态,那么会显示出,第一个迹象,会出现通缩的迹象,现在当然还不能整体上来说,也不能说现在已经进入通缩的状态,但是从风险来看,我们觉得更大的风险应该是个通缩,而不是通胀的一种风险。  主持人:也就一句话如果来总结的话,可能这两三年内,去房地产化,然后其他的产业群上来可能中国经济有两三年时间会横着走,没有太大的波动?  诸建芳:对,经济可能本身有一定的压力,但是我觉得政策调整以后,经济大体上从短期来看维持一个逐步走稳的一种状态,我觉得还是比较平和的,尤其今年。

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