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房地产崩盘论不科学

发布时间:2019-09-29 18:58:41 阅读: 来源:伺服阀厂家

房地产“崩盘论”不科学评论

近期关于中国房地产市场的讨论如火如荼,“泡沫论”也再度引发关注。笔者认为,中国房地产市场近期出现的是一次周期性放缓,趋势上来看,伴随着中国城镇化的不断推进,中国房地产市场的需求仍将保持旺盛,出现逆转的概率并不大。

从一些指标来看,房地产市场在过去几个月的降温迹象十分明显,首先房价增速出现掉头迹象,同时主要城市的新房未售存量进一步上升,并攀升至12-15个月销售量的高位附近,明显市场一般认为的6-9个月(平均大约为8个月)的合理水平。需要指出的是,未售房屋与销售量的比率是一个动态的数值,过去几个月房地产成交量出现明显下滑,导致分子变小,也在很大程度上导致了这一指标的恶化。

但需要指出的是,中国很多城市仍然存在限购政策,从这个角度来说,如果需求仍然被压制,贸然判断房地产市场将出现“崩盘”并不科学。当然,笔者也认为,在一线和多数二线城市之外,中国的很多城市并不存在限购政策,同时常住人口在过去5-10年的增幅并不大,但房地产的建筑面积却不小,这些城市在未来一段时间存在着房价调整和去库存的压力。但如果一二线城市的房价保持平稳,那么三四线城市的房地产市场出现无序化去库存的概率则较低。

事实上,这已经不是讨论第一次中国房地产市场是否崩盘。在过去的十年中,房地产崩盘论曾数次出现,但最终以房价的探底回升终结。从这个角度来说,中国房地产市场是一个周期性很强的市场,在过去我们至少看到了两个清晰的周期,第一个从2007年左右到2009年年中,第二个则从2009年年中到2012年年中,本轮周期从2012年年中开始,而目前来看,房价增速在今年年初出现见顶迹象,从历史经验来看,房价触底仍然需要大约一年左右的时间。

从房地产企业的应对来看,与过去几次房地产进入低潮相比,企业的行为要成熟很多。比如说伴随着房价的走软,房地产投资增速出现明显下滑,同时新开工面积也在今年年初出现了负增长。尽管媒体报道称企业手中囤积的土地很多,但从同比数据来看,未开发土地的数量也出现了负增长,同时企业的拿地热情也明显下降。从这些行为来看,房地产企业已经先于市场进行调整,这符合周期性的经济行为,也有利于房地产市场的理性和有序调整。

与此同时,房地产企业的资产负债率也处于较为健康的水平,从这个角度来说,房地产企业并没有太强的动力来突击降价降低库存。在国内上市的房地产企业的资产负债率在2013年年底已经降低了到了50%左右,这远远低于金融危机期间的90%,表明房地产企业的整体财务状况良好。从过去几轮房地产市场调整来看,每次房地产市场出现调整,行业的集中度都出现较为明显的上升,在过去3年中,前10大房企的市场份额上升了3个百分点到13.3%,前50大房企的市场份额则上升了5个百分点至25.4%,这表明市场出现了显著的兼并重组迹象,而这一迹象在未来一段时间可能会更加明显。

这些都表明中国房地产市场在过去一年的房价飙升后,进入新一轮的周期性调整,而这样的市场调整也是必须且不可避免的。

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